{"id":6861,"date":"2016-03-02T17:04:00","date_gmt":"2016-03-02T17:04:00","guid":{"rendered":"http:\/\/www.thereportzone.it\/?p=6861"},"modified":"2016-03-02T17:04:00","modified_gmt":"2016-03-02T17:04:00","slug":"6861","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.thereportzone.it\/?p=6861","title":{"rendered":"Aversa 5 Stelle, riqualificazione economica e sociale del territorio: ecco cosa fare"},"content":{"rendered":"

2 Marzo 2016 – POLITICA AVERSA.<\/strong>\u00a0\u00c8 un dato acquisito, ormai, che l\u2019attuale crisi del settore immobiliare sia di natura strutturale, e abbia una durata pi\u00f9 lunga dei precedenti cicli immobiliari. Si tratta di una crisi che ha subito e subir\u00e0 gli effetti della recessione in atto e della pi\u00f9 generale situazione di rallentamento della crescita in ambito europeo. I dati pi\u00f9 recenti sono ancora, nel loro complesso, negativi e solo in tempi lunghi \u00e8 possibile sperare in una ripresa. Forse occorre iniziare a pensare che la ripresa di questo settore (come di altri) dovr\u00e0 avvenire su basi diverse dal passato. Tra i settori pi\u00f9 colpiti vi \u00e8 quello del terziario-direzionale, questo non solo per la \u201cmortalit\u00e0\u201d e le scelte di delocalizzazione delle imprese italiane e di quelle estere con sede in Italia, ma anche per una carenza qualitativa del portafoglio immobiliare, anche privato, destinato ad uffici.
\nPreparare un nuovo ciclo vuol dire migliorare la qualit\u00e0 del prodotto intervenendo sul processo di produzione, rendere flessibile e differenziare l\u2019offerta rispetto alle esigenze della domanda. In che modo ci si pu\u00f2 preparare, come settore pubblico?
\nUn passaggio essenziale per una migliore gestione del patrimonio pubblico, tema introdotto in modo sistematico e complessivo solo di recente, \u00e8 quello della ricognizione completa di tutti gli immobili di propriet\u00e0 pubblica anche degli enti territoriali, nella loro natura oggettiva, per le loro funzioni, per lo stato manutentivo.
\nIl patrimonio immobiliare pubblico \u00e8 molto differenziato e la sua gestione risente, in molti casi, ancora di una classificazione che risale al codice civile del 1942 che crea, oggettivamente, una difficolt\u00e0 di distinzione esatta tra la natura di questi beni (demaniale o patrimoniale) e la loro possibile funzione (per usi pubblici o \u201ccommerciali\u201d).
\nQuesto patrimonio va gestito e reso economicamente efficiente, tenendo conto delle limitazioni, anche legislative, che spesso non consentono, ma forse non \u00e8 neppure richiesto, di ottenere rendimenti di \u201cmercato\u201d, dovendo rispettare l\u2019obbligo di rispondere ad esigenze di natura sociale e generale.
\nLa policy seguita per la gestione delle sedi nelle quali sono svolte funzioni di interesse statale, \u00e8 articolata; il primo passo \u00e8 quello di elaborare \u201cpiani di razionalizzazione\u201d per utilizzare pi\u00f9 efficacemente gli spazi di propriet\u00e0, che non significa solo prevedere la definizione delle \u201ctipologie distributive\u201d (standard dimensionali).
\nI \u201cpiani di razionalizzazione\u201d possono comportare, infatti, lo spostamento di \u201cpesi\u201d rilevanti all\u2019interno della citt\u00e0 ovvero il rifacimento completo dell\u2019edificio; di norma, per ragioni di economicit\u00e0 si dovrebbe operare con trasferimenti da posizioni \u201ccentrali\u201d (non sempre corrispondenti ai \u201ccentri storici\u201d) a posizioni \u201cperiferiche\u201d, mettendo in gioco componenti della programmazione e della pianificazione della citt\u00e0, prima fra tutte l\u2019efficienza del trasporto pubblico locale e la sua convenienza rispetto alla mobilit\u00e0 con veicoli privati.
\nDelocalizzare queste funzioni implica pertanto un ragionamento organico con gli organi di governo della citt\u00e0 e, comunque, una verifica di coerenza di queste scelte con la programmazione, ad esempio, dei piani del traffico e di quelli dei parcheggi, della programmazione delle aziende pubbliche di trasporti nonch\u00e9 di tutti quegli elementi che realizzano l\u2019\u201ceffetto – citt\u00e0\u201d rispetto alla localizzazione di immobili destinati ad ufficio. Andrebbero considerati aspetti come quelli della riqualificazione dei tessuti urbani degradati o periferici che potrebbe essere generata proprio da un corretto mix di destinazioni residenziali, di uffici pubblici e privati e dei relativi possibili indotti di servizio e di attivit\u00e0 correlate alle funzioni trasferite (ad esempio la realizzazione di un campus universitario nell’ex Ospedale Psichiatrico Santa Maria Maddalena\u00a0di\u00a0Aversa attraverso una sinergia tra societ\u00e0 pubbliche e private coinvolgendo gli organi di governo del territorio e favorendo investimenti di capitali privati).
\nAppare evidente come, rispetto ad un esito positivo di una valorizzazione \u201ccomplessa\u201d entri in gioco la capacit\u00e0 della citt\u00e0 di proporre ipotesi di sviluppo del proprio futuro economico e sociale.
\nIn altri termini, le potenzialit\u00e0 di contribuire alla trasformazione della citt\u00e0, da parte dei patrimoni immobiliari dello Stato \u00e8 direttamente proporzionale all\u2019esistenza di una politica di governo del territorio nella quale questa potenzialit\u00e0 pu\u00f2 essere effettivamente espressa.
\nIl quadro normativo interviene in materia di gestione, valorizzazione, utilizzazione e dismissione dei beni immobili pubblici, prevedendo la creazione di un sistema integrato di fondi immobiliari, con l\u2019obiettivo di accrescere l\u2019efficienza dei processi di sviluppo e valorizzazione dei patrimoni immobiliari di propriet\u00e0 degli enti territoriali, di altri enti pubblici e dagli enti vigilati da questi. Tale impostazione risponde all\u2019esigenza di affrontare talune criticit\u00e0 apparse sempre pi\u00f9 evidenti negli ultimi anni, con particolare riguardo: – da un lato, alla scarsa disponibilit\u00e0 di risorse finanziarie, da parte degli enti territoriali, per sostenere interventi di valorizzazione e sviluppo del proprio patrimonio immobiliare; – dall\u2019altro, la necessit\u00e0 di disporre di competenze altamente specializzate, in grado di fornire supporto tecnico-specialistico nella strutturazione di organici piani integrati di razionalizzazione e sviluppo immobiliare, finalizzati contestualmente alla riduzione della spesa, alla creazione di valore, alla generazione di entrate.
\nIl legislatore ha, pertanto, previsto la costituzione, con decreto del ministro dell\u2019economia e delle Finanze, di una Societ\u00e0 di gestione del risparmio (SGR), per l\u2019istituzione e gestione di uno o pi\u00f9 fondi d\u2019investimento immobiliare (di seguito \u201cFondo nazionale\u201d), che perseguano, in particolare, i seguenti obiettivi strategici:<\/p>\n

    \n
  1. a) partecipare in fondi comuni di investimento immobiliare chiusi, promossi da regioni, Province e comuni, anche in forma consorziata, e da altri enti pubblici ovvero da societ\u00e0 interamente partecipate dai predetti enti (cosiddetto \u201cFondi di fondi\u201d);<\/li>\n
  2. b) investire direttamente nell\u2019acquisto di immobili in locazione passiva alle Pubbliche amministrazioni, in ottica di razionalizzazione degli usi governativi;<\/li>\n
  3. c) partecipare a fondi titolari di diritti di concessione o d\u2019uso su beni indisponibili e demaniali;<\/li>\n
  4. d) acquistare immobili di propriet\u00e0 degli enti territoriali ad uso ufficio o gi\u00e0 inseriti in programmi di valorizzazione, recupero e sviluppo del territorio.<\/li>\n<\/ol>\n

    La norma, dunque, assegna un ruolo propositivo estremamente rilevante agli enti territoriali, cui spetta il compito di dare avvio ai processi di valorizzazione dei propri patrimoni immobiliari, prestando particolare attenzione agli effetti sociali, ambientali e di impatto sullo sviluppo del territorio. Sono gli enti territoriali, infatti, sulla base di puntuali analisi di fattibilit\u00e0, a promuovere la costituzione di fondi comuni di investimento immobiliare (\u201cFondi territoriali\u201d), a cui possono essere apportati beni immobili e diritti.
    \nTutto ci\u00f2 conferma ancora una volta il favor ormai consolidato dell\u2019ordinamento per la costruzione di equilibrate forme di partenariato pubblico-privato, di cui il Sistema integrato di fondi immobiliari rappresenta l\u2019ultima e pi\u00f9 significativa evoluzione per il settore immobiliare pubblico.
    \nGli strumenti finanziari (societ\u00e0, fondi immobiliari) sono riconfigurati, a livello territoriale, come promotori dello sviluppo locale anche in relazione alla necessit\u00e0 di mettere insieme il \u201ccapitale territoriale\u201d locale; in ambito nazionale con la costituzione della SGR per l\u2019istituzione di un \u201cfondo\u201d che partecipa a fondi immobiliari chiusi promossi dagli enti territoriali, si configura un soggetto professionalizzato che agisce per supportare i progetti di sviluppo locale che abbiano una credibilit\u00e0 nella loro governance e nelle ipotesi di investimento e di risultato.
    \nPossiamo, quindi, immaginare un\u2019ulteriore frontiera che potrebbe essere l\u2019introduzione di forme competitive e comparative di collaborazione e partenariato pubblico-privato nei meccanismi di promozione della riqualificazione dei tessuti urbani, nei quali sono spesso presenti rilevanti portafogli di immobili pubblici.
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    \n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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